¿Qué es mejor para invertir, inmuebles o fondos de inversión?

En días pasados tuvimos una asesoría con un cliente que quería saber si era mejor negocio invertir en inmuebles o en fondos de inversión.

INVERSION EN INMUEBLES

Tradicionalmente en México, se considera que un bien raíz es la mejor inversión posible, es sólida y con elevada plusvalía. Algunos llegan a decir “con inmuebles nunca pierdes”. Algunos dicen: “te da una renta constante”; sin embargo pocos pueden conocer, el rendimiento que les dan sus rentas sobre su inversión, o el período que requieren para recuperar su capital invertido.

Incluso pocos consideran que existen gastos asociados como son mantenimiento, reparaciones, o incluso períodos de no ocupación del inmueble, por no mencionar los casos en que hay que desalojar a inquilinos morosos.

Para hacer la comparación, decidimos usar como parámetro el valor de un departamento en una de las zonas de mayor demanda como es Nuevo Polanco, con valor de $5,500,000 y que el mismo se renta alrededor de $23,000 mensuales.

Tenemos que recordar que al adquirir un inmueble se tienen gastos adicionales en la formalización de una escritura por aproximadamente 7% adicionales por lo que en este caso la inversión total es de $5,885,000 con dicho gasto de adquisición.

La siguiente tabla muestra el valor actualizado del inmueble a lo largo de un período de 10 años, las rentas acumuladas y valor total con ambos aspectos, considerando una inflación anual del 4%.

Como vimos, el departamento rentado nos deja en 10 años un valor de $9,679,646 suponiendo que se acumulan las rentas (sin gastarlas). Antes de depreciación e impuestos el valor es de $11,455,030 (un incremento del 95%).

INVERSION EN FONDOS

Si en lugar de invertir en un departamento se invierte en instrumentos con acceso a fondos diversificados, con perfil moderado de inversionista, como por ejemplo Invermax VI Moderado, la tabla correspondiente es la siguiente:

En este escenario, para que no hubiera retención de impuestos, se incluye un seguro de vida con suma asegurada de $5,500,000, cuyo costo se descuenta de la inversión. Es decir, ya se descontó el pago de las primas correspondientes.

CONCLUSIONES

En primera instancia se observa claramente que es considerablemente mayor el rendimiento al invertir en fondos, en el período analizado como se observa en la siguiente gráfica:

De Igual forma, existen otros factores que hacen preferir los fondos al inversionista como son liquidez y no solo solvencia. Esto es: si se requiere por algún motivo una porción importante de la inversión, en el caso del departamento, se tiene que vender, implicando tiempo y quizá reducción de precio, comisiones e impuestos asociados; los fondos solo requieren 72 horas para la disposición del efectivo.

En segundo lugar, los fondos sugeridos al manejarse combinados con seguros, son instrumentos inembargables, mientras que los inmuebles no.

Adicionalmente, como mencionamos anteriormente en el fondo se incluye un seguro de vida, de tal forma que en caso de que el inversionista tuviera un imprevisto fatal, su familia tendría acceso no solo a la inversión sino a un extra de $5,500,000.

Existe un grupo de personas que ya tienen el inmueble, para ellos que su opción es rentarlo por ejemplo sugerimos abrir en paralelo un fondo de inversión y aportar las rentas cobradas. Estos fondos se pueden aperturar desde $13,000 y hacer aportaciones desde $1,000.

Por último, los riesgos hidrometeorológicos y telúricos son de considerar sobre todo en ciudades sísmicas como la Ciudad de México.

Se agrega al final una tabla con las principales características de la comparación.

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